Уважаемые жители г.Волосово и Волосовского района
В феврале 2014 года в прокуратуру района поступили многочисленные жалобы и обращения граждан, связанные с неправомерностью деятельности управляющих компаний, и, соответственно, в связи с чем, возникшей необходимостью разъяснения норм действующего жилищного законодательства, регулирующего вопросы управления многоквартирными домами (далее – МКД).
По результатам проведенного мониторинга установлено, что большинство обращений поступило от граждан по действующим до настоящего времени договорам управления МКД, заключенным ранее, с одной стороны, собственниками помещений каждого многоквартирного дома (граждане и муниципалитеты), с другой стороны, соответственно, ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания». Причиной тому послужили факты проведения внеочередных общих собраний собственников помещений многоквартирных домов (август 2013 года и февраль 2014 года) по инициативе одного из собственников (в данных случаях – муниципалитета) с вынесением на очное голосование, в том числе, вопросов досрочного расторжения договоров управления с ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания» и заключения, в последующем, прямых договоров собственниками с ресурсоснабжающими организациями (например, ОАО «Тепловые сети» и др.) на поставку в многоквартирные дома ресурса – например, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Таким образом, по причине возникновения у населения множества вопросов о правовой природе необходимости расторжения договоров с вышеуказанными управляющими компаниями и выбора способа управления МКД – непосредственное управление гражданами с заключением прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, законности процедуры проведения голосований на указанных выше общих собраниях, подсчета голосов и т.п., разъясняю, что в соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (в данном случае – «собственники – граждане» и «собственники – муниципалитет»):
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (такой способ в настоящее время отсутствует в г.Волосово и Волосовском районе в настоящее время);
2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (в г.Волосово имеются дома, где собственники избрали способ управления товариществом собственников жилья (ТСЖ), которые, в свою очередь, также заключили договоры с управляющей компанией ООО «Городское хозяйство» и фактически дома находятся также в ее управлении, однако члены ТСЖ имеют возможность контролировать деятельность управляющей компании).
3) управление управляющей организацией (на общих собраниях собственников МКД (2009-2010г.г) такой способ был избран в поселениях Волосовского района ООО «Волосовская управляющая компания» и в г.Волосово ООО «Городское хозяйство»).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Нормами статьи 164 Жилищного кодекса РФ установлено, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом – тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, как показала практика г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области выбор непосредственного управления наиболее оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален, а собственники ответственны, но указанное не лишает возможности собственников «многоэтажек» избрать такой способ управления.
Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых Жилищным кодексом РФ. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон, то есть управляющая компания несет бремя ответственности перед собственниками по положениям заключенного договора на управление многоквартирным домом.
Таким образом, как указано было выше, на общих собраниях собственниками помещений многоквартирных домов, расположенных в г.Волосово, выбран способ управления многоквартирными домами управляющей организацией ООО «Городское хозяйство». Собственники помещений в отдельных многоквартирных домах избрали способ управления товариществом собственников жилья (ТСЖ), которые, в свою очередь, также заключили договоры с управляющей компанией ООО «Городское хозяйство». В поселениях Волосовского района на общих собраниях собственниками помещений многоквартирных домов был выбран также способ управления многоквартирными домами управляющей организацией ООО «Волосовская управляющая компания».
Согласно части 11 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.
Управляющие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 Жилищного кодекса РФ, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса (часть 12 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания» осуществляют свою деятельность по заключенным, в том числе, с гражданами- собственниками договорам управления многоквартирными домами с нарушением требований действующего законодательства. В 2013 году прокурор Волосовского района Ленинградской области, действуя в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц (собственников – граждан), обратился в Волосовский районный суд Ленинградской области с исками к ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания», в котором просил 1) признать ненадлежащим выполнение ими обязанностей по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений на территории г.Волосово и Волосовского района; 2) обязать их принять меры к включению в договоры управления многоквартирными домами обязанности предоставлять коммунальные услуги собственникам жилых помещений по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению; осуществлять контроль за сбором денежных средств за пользование коммунальными услугами; заключить с уполномоченными организациями договоры ресурсоснабжения. В обоснование своих заявленных требований прокурор указал, что в феврале-июле 2013 года прокуратурой Волосовского района Ленинградской области совместно со специалистами Государственной жилищной инспекции Ленинградской области была проведена комплексная проверка соблюдения в деятельности ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания» федерального жилищного законодательства. В ходе проверки установлено, что в нарушение положений статей 161, 162 Жилищного кодекса РФ они уклоняются от выполнения своих обязательств перед потребителями коммунальных услуг, чем способствует созданию невыгодных гражданам экономических взаимоотношений. Прокурор указал в иске, что в отсутствие договора с ресурсоснабжающими организациями, и, в частности, с ОАО «Тепловые сети», являющимся поставщиком в дома горячего водоснабжения и отопления, ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания» незаконно возложили на граждан все расходы за предоставленные ресурсы; установив коллективные приборы учета, отстранились от контроля и своевременного устранения потерь на общедомовом имуществе; не контролируют качество поставляемых ресурсов и уклоняются от ответственности за некачественно предоставляемые коммунальные услуги.
Из определения Ленинградского областного суда от 11.12.2013: «…обращаясь в суд с иском, прокуратура утверждала, что в нарушение вышеуказанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации управляющие компании – ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания» уклоняются от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, а в имеющихся, заключенных ранее договорах управления многоквартирными домами (в разрез с нормами закона) не содержится обязательств управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг. Управляющая организация должна отвечать за качество всех коммунальных услуг, которые могут быть предоставлены в зависимости от уровня благоустройства данного дома. Если управляющая организация не отвечает за предоставление хотя бы одной из коммунальных услуг, то в этом случае нельзя считать, что способ управления многоквартирным домом реализован в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ. Если в договоре управления многоквартирным домом нет обязательств по предоставлению хотя бы одной коммунальной услуги, то такой договор не соответствует жилищному законодательству…».
Волосовский районный суд отказал в исковых требованиях прокурору в полном объеме. Однако, данное решение суда было обжаловано в установленном законом порядке в Ленинградский областной суд, определением которого 11 декабря 2013 года решение Волосовского районного суда Ленинградской области в части отказа прокурору Волосовского района Ленинградской области, действующему в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц – собственников помещений МКД (граждан), в удовлетворении исковых требований к управляющим компаниям об обязании их заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями было отменено, то есть признано принятым без учета отдельных норм действующего законодательства. Одновременно, Ленинградский областной суд своим определением обязал ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания» заключить с ОАО «Тепловые сети» договоры теплоснабжения и горячего водоснабжения в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах на территории г.Волосово и Волосовского района, находящихся в их управлении, коммунальных услуг соответствующего вида (Определение Ленинградского областного суда размещено на официальном сайте, где имеется возможность с ним ознакомиться в полном объеме (Дело № 33-5724/2013 и № 33-5722/2013)).
Таким образом, в соответствии с действующим законодательством собственники помещений в многоквартирном доме для реализации своих прав, предусмотренных жилищным законодательством, и, одновременно, возложения ответственности на управляющие компании за качество предоставляемых им услуг вправе принять на общем собрании решение о внесении изменений в уже действующие до 2015 года договоры управления многоквартирными домами. Указанное право может быть реализовано населением, например, путем направления в управляющие компании, сообщения об инициировании проведения внеочередного общего собрания собственников МКД с проведением голосования по вопросу внесения вышеуказанных изменений в договоры с возложением организации и проведения собраний на управляющие компании.
Одновременно, с учетом наличия действующих до 2015 года договоров на управление многоквартирными домами у управляющих компаний ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания», последние в соответствии с действующим законодательством обязаны заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями для предоставления ресурсов надлежащего качества собственникам помещений многоквартирных домов, неся за это, соответственно, бремя ответственности по договорам управления МКД. Поставка ресурсов сейчас производится ресурсоснабжающими организациями (например, ОАО «Тепловые сети») по заключенным ранее прямым договорам собственников (в т.ч. граждан) с данными организациями (поэтому для оплаты граждане получают несколько квитанций – от каждой организации, предоставляющей ресурс, соответственно).
В настоящее время, прокуратурой района в Волосовский районный суд направлены иски к ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания» в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц – собственников помещений МКД (граждан) с требованиями о признании незаконным организации и проведения общих собраний собственников многоквартирных домов, проведенных ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания» в форме заочного голосования и оформленных протоколами от 10.08.2013 и отмене решений общих собраний собственников многоквартирных домов о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. О принятом судом решении прокуратура района дополнительно известит жителей г.Волосово и района путем размещения соответствующей информации в газете «Сельская новь».
В соответствии с нормами действующего законодательства решение суда обязательно для исполнения, за умышленное неисполнение решения суда Уголовным кодексом РФ предусмотрена ответственность, однако, несмотря на это, до настоящего времени вышеуказанные решения Ленинградского областного суда от 11.12.2013 управляющими компаниями ООО «Городское хозяйство» и ООО «Волосовская управляющая компания» не исполнены – ими не заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку соответствующих ресурсов собственникам МКД. Прокурором района внесены предостережения в адрес генеральных директоров управляющих компаний о недопущении нарушений закона.
Напротив, в начале февраля 2014 года ими организованы и проведены общие собрания (по инициативе муниципалитета – собственник части помещений в МКД) с голосованием по вопросам, в том числе, 1) расторжения действующих ныне договоров управления с собственниками каждого многоквартирного дома, 2) выбора непосредственного управления собственниками многоквартирных домов (способ этот описан выше) и 3) возможности заключения прямых договоров собственников с ресурсоснабжающими организациями и т.п..
На территории г.Волосово и Волосовского района очные голосования на данных внеочередных общих собраниях по указанным вопросам не состоялись по причине отсутствия кворума (наличия большинства собственников), ввиду чего законом предусмотрена возможность проведения заочного голосования по инициативе одного из собственников.
Нормами ст.18 Конституции РФ предусмотрено, что права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. Конституция РФ является гарантом того, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).
Таким образом, уважаемые жители г.Волосово и Волосовского района – собственники помещений многоквартирных домов, в настоящее время управление помещениями ваших МКД осуществляется вышеуказанными управляющими компаниями (о чем имеется заключенный вами договор) и вы вправе, в соответствии с нормами ст.161 Жилищного кодекса РФ, но не обязаны, реализуя это право, изменить способ управления многоквартирным домом.
Дополнительно разъясняю, что с содержанием документации, касающейся управления вашими многоквартирными домами, а также всю исчерпывающую информацию о деятельности вашей управляющей компании, выделении бюджетных средств на капитальный ремонт, содержании программы переселения из аварийного жилья и т.п., вы можете ознакомиться в свободном доступе на портале «Реформа ЖКХ» по адресу http://www.reformagkh.ru/.
Старший помощник прокурора
Волосовского района Хитрова А.В.
младший советник юстиции